Avec ses 15 000 habitants supplémentaires gagnés chaque année et son vivier d’étudiants (plus de 100 000), la ville de Toulouse est une métropole au dynamisme constant. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants et ceux qui souhaitent y investir car l’immobilier à Toulouse offre des prix qui demeurent abordables. De l’accession au crowdfunding immobilier, Koregraf vous détaille les opportunités d’investissements dans la Ville Rose.
L’immobilier à Toulouse : le prix au m² Toulousain s’envole
Dans le palmarès national de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) paru en juin 2018, Toulouse apparaît comme la grande ville française la moins chère pour la location d’un studio : le prix du loyer médian étant de 380 euros par mois. A l’achat, le marché immobilier toulousain a toutefois connu une forte augmentation des prix en dix ans : + 13,4% en moyenne, en dépit d’une politique publique des prix contenus mise en place par la Ville. En effet, avec Bordeaux et Lyon, Toulouse fait partie du trio des agglomérations françaises ayant connu la plus forte hausse des prix. Le prix moyen du m² tourne ainsi autour de 2 873 euros pour un appartement et peut monter jusqu’à 4 743 euros pour une maison selon les chiffres de MeilleursAgents au 1er décembre 2018.
Des prix qui varient fortement selon les quartiers
Les primo-accédants peuvent donc espérer acheter un deux-pièces (entre 40 et 50m²) dans les quartiers de Minimes ou de Jolimont, pour une moyenne de 150 000 euros. Les écarts de prix d’un quartier à un autre peuvent toutefois rapidement devenir importants, en particulier entre l’hypercentre et le secteur de la gare. Il faut compter 5 000 à 6 000 euros le m² en hypercentre contre 3 800 à 4 000 euros côté Toulouse-Matabiau. Les prix sont encore plus bas en s’éloignant du centre ville : 2 200 à 2 600 euros pour Saint-Simon, les Izards ou Soupetard. Les prix dans le quartier de la Reynerie, au sud-ouest de Toulouse, loin de l’hypercentre, sont autour de 1 350 euros le m².
A noter que des programmes d’exception dans le neuf peuvent atteindre quelques 7 000 euros/m² et que les prix se négocient plus facilement quand les biens datent des années 60.
Pour les maisons et les villas, les acquéreurs peuvent espérer acheter des demeures des années 1950 – 1960, dont les prix varient entre 400 000 et 450 000 euros pour une centaine de mètres carrés.
Les aides à l’accession sur le marché Toulousain
Afin de soutenir leur achat immobilier lors d’un achat dans le neuf, la ville de Toulouse propose un « Pass Accession » aux primo-accédants, semblable au prêt à taux zéro, à hauteur de 10 000 euros dans douze quartiers prioritaires (les Pradettes, les Izards, les Maraîchers, Soupetard…). Les acquéreurs concernés ne doivent pas dépasser le plafond des ressources en fonction du revenu fiscal de référence et s’engager à ne pas revendre leur bien avant cinq ans. Le Pass Accession Toulousain est aussi valable dans tous les quartiers dans l’ancien, mais l’enveloppe est mois importante (6 000 euros).
Des charges complémentaires à prendre en compte
Si les acquéreurs d’un bien immobilier à Toulouse peuvent compter sur les aides locales, il convient également de prêter attention à la fiscalité. Le courtier MeilleurTaux.com a ainsi réalisé une étude sur les taxes foncières de quelques villes de France, en se basant sur un logement de 70m². A Toulouse, pour une mensualité de 1 014 euros (hors assurance), avec un taux de crédit moyen de 1,48%, la taxe foncière s’élève à 1 212 euros par an, soit 1,2 mensualité supplémentaire. La combinaison de la taxe foncière et d’habitation – qui devrait disparaître d’ici 2020 – représente jusqu’à 2,3 mensualités supplémentaires. Tout acheteur doit donc intégrer le poids de ces taxes dans ses calculs, en plus des mensualités de prêt, des taux d’intérêts et des charges de copropriété.
Une ville en rose pour les investisseurs
Toulouse, en plein transformation
Et l’intérêt pour la capitale de la région Occitanie ne se dément pas. En plein essor, la population toulousaine a augmenté de 19% en 15 ans. La Métropole compte 1 330 950 habitants et est la quatrième aire urbaine de France après Paris, Lyon et Marseille. Il faut dire que celle-ci affiche de nombreux atouts. Outre sa douceur de vivre, à proximité à la fois de la mer et de la montagne, elle dispose d’un secteur aéronautique très dynamique, vecteur de nombreux emplois, de l’installation de sociétés spécialisées dans la Recherche et le Numérique, de l’afflux continu d’étudiants.
La ville est en constant développement : plus de 150 programmes neufs sont en commercialisation, une nouvelle ligne de métro en construction, le projet TESO (Toulouse Euro Sud-Ouest) avec plus de 3 000 logements neufs autour de la gare Matabiau et prévu pour 2030, ou encore le chantier de l’Hyperloop, le train du futur, sur l’ancienne base aérienne de Toulouse-Francazal. Toulouse souhaite également attirer 18 millions de voyageurs chaque année avec l’arrivée espérée de la LGV Toulouse-Matabiau d’ici 2024.
Où investir à Toulouse ?
La Ville Rose est donc en pleine effervescence et les occasions pour les investisseurs ne manquent pas. De bonnes opportunités existent dans le centre ville ou les rues proches du métro, à partir de 130 000 euros, mais les petites surfaces sont les premières à partir.
Les futurs quartiers représentent également des occasions à saisir pour ceux souhaitant investir dans la ville, à l’instar des secteurs proches de la future 3ème ligne de métro prévue pour 2024, allant de l’ouest (Saint-Martin-du-Touch, Colomiers…) au sud-est de Toulouse (la Cadène). L’écoquartier de la Cartoucherie, en cours de construction, attire déjà les investisseurs et les prix montent en conséquence. Enfin, plus de 6 000 logements sont prévus dans le futur quartier Faubourg Malepère. Pour les investisseurs, les rendements attendus varient entre 3,5% et 4%.
L’immobilier d’entreprise Toulousain
Portée par son dynamisme économique, la ville présente par ailleurs une vaste offre à destination de l’immobilier d’entreprise, avec 4,5 millions de m² de bureaux recensés en 2017 par CBRE.
300 000 m² dont également prévus dans le cadre du projet TESO. Un tiers des transactions concernent le secteur aéronautique. Il peut être intéressant pour un particulier d’investir dans un bureau à Toulouse, via une SCPI ou en consultant des professionnels du marché (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Arthur Loyd ou encore un professionnel local…) avant de se décider.
Au même titre que l’achat d’un bien immobilier résidentiel, les investisseurs doivent garder à l’esprit certaines règles d’investissement : l’emplacement du local (coeur de ville, dans une zone tertiaire…), les commodités d’accès (proximité des transports), la qualité du bien commercial – notamment l’âge. Les prix sont en moyenne de 400 000 euros pour 100 m² et les rendements varient entre 6 et 7% bruts. Attention cependant : certaines surfaces sont inoccupées depuis près de 10 ans en raison de leur obsolescence. C’est le cas dans le quartier de Bordelongue.
Le crowdfunding immobilier à Toulouse
Les investisseurs peuvent également se tourner vers des produits d’investissement innovants, comme le financement participatif. En effet, plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier, comme Koregraf, offrent la possibilité d’investir dans des programmes immobiliers neufs en participant à des projets de financement proposés en ligne. Les rendements proposés aux investisseurs sont entre 8 et 10%* net de frais avant imposition. Ces placements ne sont pas assujettis à l’IFI, contrairement à un investissement immobilier de détention.
De l’investissement immobilier classique au crowdfunding immobilier, Toulouse affiche de nombreuses promesses et opportunités pour les acquéreurs et les investisseurs.
* Facteurs de risques : Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu’il convient de connaître : risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. La société Koregraf, spécialiste en crowdfunding immobilier, est enregistrée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs auprès du Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le numéro 15006930.
