Dans quelle ville investir ? Top 10 des meilleures villes en France

L’investissement locatif : un investissement immobilier sur le long terme. Les meilleurs conseils grâce au guide Koregraf.

Investir dans la pierre est toujours une valeur refuge en 2023. Malgré le fait que le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter ces dernières années, acheter des logements dans le but d’un investissement locatif, permet de dégager des revenus passifs grâce aux loyers encaissés. Obtenez dans cet article nos meilleurs conseils afin de maximiser votre potentiel de rendement en lisant notre guide.

Permettant de bâtir un patrimoine durable dans le temps, les avantages d’un investissement locatif sont nombreux. Il convient toutefois de savoir qu’il peut impacter vos finances, votre fiscalité ou encore votre patrimoine. C’est pourquoi, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un conseiller financier ou un expert dans le domaine immobilier afin de vous proposer l’investissement locatif correspondant le plus à votre situation. Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, plusieurs choix s’offrent à vous. Si vous souhaitez investir en défiscalisant, nous vous recommandons d’investir via la loi Pinel, la loi Pinel Outre-Mer, le LMNP réel, la loi Malraux, le déficit foncier, la loi Monuments Historiques, ou encore la loi Denormandie. Koregraf vous explique le fonctionnement de l'investissement locatif et les astuces à connaître.

Découvrez dans cet article notre classement des 10 villes où investir en 2023, établi en fonction de plusieurs critères : l’emplacement, la tension locative, l’accessibilité, le bassin de l’emploi, le nombre d’étudiants, le prix moyen du loyer, etc.

Sommaire : Notre classement des 10 villes où investir

1. Bordeaux
2. Paris
3. Toulouse
4. Lille
5. Nantes
6. Marseille
7. Lyon
8. Montpellier
9. Angers
10. Rennes

Bordeaux, un investissement immobilier locatif avec un rendement positif

Cette année encore, la ville de Bordeaux continue de séduire les investisseurs en partie grâce à, son charme, son bon vivre, son dynamisme à toute épreuve ou encore sa situation géographique privilégiée. En effet, la côte atlantique se trouve à 1 heure de trajet et Paris est joignable en 2 heures par le train. Aussi culturellement riche, Bordeaux profite de plusieurs cinémas en centre-ville, plus d’une dizaine de musées, une cité du vin, des salles de concert & spectacle, etc.
En achetant un logement avec une rentabilité brute moyenne de 5 % en 2022, il est préférable d’investir sur la métropole bordelaise plutôt qu’en plein centre-ville, où les prix moyens au mètre carré peuvent atteindre des montants stratosphériques. Nous vous recommandons par exemple les villes comme Talence, Mérignac ou encore Bègles. Nombreuses sont aussi les écoles dans divers domaines : communication, informatique, hôtellerie/restauration, paramédical, web/digital, etc. À ce jour, les étudiants bordelais représentent 13,6% de la masse totale. Cette population s’est vue bondir de 32% en seulement 10 années. Pour acquérir un bien à Bordeaux, il faut compter en moyenne 4  694 euros du mètre carré pour un appartement et 5 537 euros pour une maison.

Découvrez notre article détaillé sur le marché bordelais et le bassin plus en détail.

Le saviez-vous ?! Le siège social de Koregraf se situe en métropole bordelaise 😉

La capitale française, ville idéale pour les gros investisseurs immobiliers cherchant de la rentabilité sur le long terme

Classée parmi les plus belles villes de France, Paris reste toujours une valeur sûre en termes d’investissement malgré les prix moyens d’achat élevés. Aujourd’hui les rendements bruts demeurent autour des 3%. Le marché du locatif est très tendu : les demandes sont largement supérieures aux offres, de fait cela engendre un déficit des logements notamment à cause des tarifs pratiqués que ce soit pour les ventes ou les locations. Il faut donc bien réfléchir sur le but de l’investissement pour ensuite sélectionner le meilleur arrondissement où investir ou alors privilégier la couronne où les prix moyens pratiqués sont moins élevés. Il n’en demeure pas moins que la capitale française est aussi une ville étudiante et où le bassin de l’emploi est largement plus conséquent que dans les 2 autres plus grandes métropoles françaises à savoir Marseille Aix-en-Provence et Lyon. De plus, il s’agit d’un lieu unique en Europe, où les étrangers aiment visiter, manger des produits du terroir ou encore y acheter des pièces de luxe pour les catégories sociales les plus aisées. La capitale est donc le paradis de la location à courte durée. À titre d’exemple, pour les Jeux Olympiques 2024 prévus du 26 juillet et 11 août, selon le JDD, le nombre de locations de particulier à particulier a été 9 fois supérieur par rapport aux semaines précédentes lors de la mise en vente en ligne des places pour les JO.

Découvrez le virage pris par la ville en 2008.

Toulouse, un rendement pour une location courte durée par excellence garanti

4ème commune française la plus peuplée, Toulouse appâte de plus en plus de personnes de part son dynamisme économique et social. Les rentabilités d’un investissement sont très variables en fonction de la localisation du bien et du loyer dégagé. Elles sont généralement en dessous des 5% étant donné du prix moyen d’achat qui peut être élevé en centre-ville. Toutefois, les quartiers Bonnefoy Mirail et Rangueil peuvent offrir un rendement brut d’environ 7/8%. En effet, ces quartiers se situent à proximité des universités, où les studios et T2 sont donc facilement loués tout au long de l’année. Principalement constituée de jeunes actifs et d’élèves en études supérieures, la ville rose est en forte augmentation depuis 10 années. Parmi ces occupants de divers horizons, 62% d’entre eux sont locataires. Pour l’achat d’un appartement, comptez en moyenne un budget de 3 632 euros du mètre carré et 4 172 euros pour une maison.

Pour en savoir plus sur l’investissement dans le neuf à Toulouse, nous vous invitons à suivre le lien suivant, juste ici.

Lille, acheter un logement étudiant rapporte un fort rendement

Capitale des Hauts-de-France, Lille est une ville attractive offrant une bonne qualité de vie aux lillois. De part son patrimoine architectural riche, son offre culturelle variée ainsi que de vastes espaces verts, Lille se classe comme 5ème métropole européenne avec 2 millions d’habitants. Véritable centre universitaire, les étudiants inscrits y sont nombreux, on en compte plus de 180 000, classant ainsi Lille comme 3ème ville universitaire française. De plus, la population y est jeune puisque 36% de cette dernière a moins de 25 ans et est de surcroît la plus jeune de France. Située au cœur de l’Europe, Lille est très bien desservie puisqu’elle permet de rejoindre Paris et Londres en 1 heure et se situe à 34 minutes de la Washington d’Europe : Bruxelles. Les étudiants sont donc friands de cette ville offrant un équilibre parfait. Les quartiers privilégiés pour investir sont la Place Rihour, l’hypercentre, le Vieux Lille ou encore Bois Blanc. Si vous souhaitez investir dans la capitale des Hauts-de-France, comptez en moyenne 3 644 euros du mètre pour un appartement et 3 263 euros pour une maison.

Nantes, un investissement locatif amortissable 

Classée parmi les 10 communes les plus peuplées de France, la ville de Nantes a connu une des croissances des plus fortes sur ces dernières années. En effet, selon une étude publiée par l’INSEE, la métropole pourrait encore gagner pas moins de 100 000 habitants d’ici 2030. Sur le plan du bassin de l’emploi, Nantes est riche en ressources, plus de 60 000 entreprises y étaient implantées en 2021, dans plusieurs domaines d’activité comme le numérique, les énergies marines renouvelables (EMR) ou encore la santé et les biotechnologies, qui sont des domaines en plein essor en 2023. Dans cet environnement sain, les nantais privilégient de l’océan à 45 minutes à vol d’oiseau, de 37 mètres carrés d’espaces verts par habitant, ainsi que d’un réseau de transports en communs développé avec un aéroport qui relie les plus grandes villes françaises et européennes. Si vous souhaitez investir dans le neuf (avec le dispositif de loi PINEL par exemple), les rendements bruts seront de l’ordre de 2/3% en centre-ville et peuvent atteindre 4% sur les communes voisines. Pour placer votre argent intelligemment, nous vous conseillons d’investir dans les quartiers suivants : l’hypercentre, Quai de Versailles, Saint-Jacques, Bourgeonnière et Cité des Congrès.

Marseille, des opportunités immobilières diverses et variées à saisir

De son surnom la Cité Phocéenne, la ville dispose de prix immobiliers qui sont sur un rythme de croisière constant et ne baissent pas. Il s’agit de la 2ème commune française et en tant que préfecture de la région PACA, la ville comptabilise plus de 870 000 habitants répartis sur 240 km². Avec un prix au mètre carré moyen (maisons et appartements compris) qui oscille autour de 3 800 euros. Les prix se sont vu évoluer de +38,7% en seulement 10 ans. Toutefois, il faut être prudent puisque d’une rue à l’autre les prix d’achat et de rendement brut peuvent être revus à la baisse. Il faut donc bien étudier le marché et se rapprocher de conseillers expérimentés pour faire l’investissement le plus rentable possible. Il n’en demeure pas moins que cette métropole jouit d’un emplacement stratégique, à seulement quelques heures de la Corse. Les étudiants y sont également nombreux pour y trouver par la suite un premier job et ainsi devenir jeune actif.

Lyon, une propriété locative offrant une grande rentabilité

La ville de Lyon est reconnue pour être le meilleur compromis entre grande métropole et ville à taille humaine située sur un carrefour stratégique au niveau régional, national et international notamment grâce à sa proximité directe avec l’Italie, l’Allemagne ou encore la Suisse. Également pôle économique majeur étant à la pointe de l’innovation, Lyon attire de nombreuses entreprises dont la renommée internationale n’est plus à prouver. On y retrouve par exemple Sanofi, Renault, Feu Vert ou encore Boiron, qui font de cette ville la 1ère ville française idéale pour la création d’entreprises grâce à ses 5 pôles de compétitivité. Sur le plan universitaire, Lyon est également bien lotie avec un accès aux classes préparatoires aux grandes écoles comme l’école normale supérieure ou l’EM par exemple. Le fait d’allier bassin de l’emploi et ressources étudiantes riches augmente à fortiori l’intérêt et le potentiel de s’y installer ou y investir. En bref, Lyon dispose de nombreux atouts immobiliers notamment de part son bassin de l’emploi dynamique, une croissance de sa démographie constante, un domaine universitaire élargi et un accès facilité au réseau TGV ainsi qu’à l’aéroport permettant de voyager à l’international.

Montpellier, de nombreuses opportunités à saisir pour votre investissement locatif

Située à seulement 15 kilomètres de la mer, la ville de Montpellier permet aux Montpelliérains de vivre un mode de vie farniente grâce à une vie culturelle riche et un climat méditerranéen agréable. Les investisseurs et acheteurs y sont donc de plus en plus nombreux ces dernières années. Tout au long de l’année les touristes sont aussi au rendez-vous pour visiter la ville et y séjourner. Ils y découvrent un patrimoine varié entouré de grands espaces verts, c’est pourquoi les locations de courtes durées en Airbnb se sont aussi développées en masse dans la ville. Concernant le marché de l’emploi, Montpellier est principalement spécialisée dans le domaine tertiaire supérieur et héberge donc des sièges sociaux comme Asics, Dell, Alstom, etc. Aussi, Montpellier est juxtaposée au vignoble du Languedoc, et offre donc des zones agricoles à fins variées allant de la culture céréalière à la viticulture. Pour ce qui est de la masse étudiante, elle est estimée à plus de 1/5 de sa population totale. Il est donc intéressant d’investir dans les quartiers étudiants de la ville qui sont à proximité des diverses facultés et universités. Les quartiers conseillés sont les suivants : l’écusson (situé en hypercentre), le quartier Richter mais aussi le quartier Port-Marianne.

Angers, une propriété locative fiable

Angers est en pleine expansion depuis des années et continue de plaire aux acquéreurs, que ce soit pour y vivre ou investir. Les éloges à son propos ne sont pas veines, Angers a été élue 1ère ville de France où il fait bon vivre selon le palmarès 2022. Elle est aussi la 1ère ville française selon l’Observatoire des villes vertes en 2014, 2017 et 2020, mais est aussi reconnue comme « Tree Cities of the World » par l’organisation des Nations unies pour l’alimentation et l’agriculture, en date d’avril 2022. En 2017 le rapport de l’INSEE comptabilisait sa population à plus de 157 000 résidents avec une vacance locative autour des 7%. Selon le baromètre des loyers Se Loger, Angers fait partie des villes où il est encore avantageux d’investir car l’évolution des prix moyens dans l’immobilier pourrait baisser le taux de rendement brut alloué à l’investissement locatif. Avec une vacance locative plutôt faible, et 66% de la population locataire, Angers se constitue comme ville où investir en loi Pinel qui oscille autour de 3,9% brut de rentabilité. Avec des loyers mensuels médians entre 10 et 16 euros du mètre carré, les appartements sont vendus aux alentours de 3 500 euros du mètre carré et les maisons de 2 800 euros. En fonction des quartiers, la rentabilité est comprise entre 3 et 7%. Le bassin de l’emploi y est également riche car 16 000 entreprises sont implantées et ont permis la création de plus de 140 000 emplois.

Rennes, un gros potentiel pour votre investissement immobilier

Capitale de la Bretagne et deuxième plus grande ville du nord-ouest après Nantes, Rennes est une ville cosmopolite et transgénérationnelle où il fait bon vivre. Avec ses 90 édifices protégés au titre des Monuments Historiques de France, elle est labellisée comme ville d’art et d’histoire. Son développement constant lui permet de plaire au plus grand nombre : familles, jeunes actifs et étudiants. Sur les 5 dernières années, environ 6 000 nouvelles personnes rejoignent la ville et les élèves en études supérieures se montrent également plus nombreux et recherchent donc un logement pour y vivre et étudier. Effectivement, il s’agit de la 8ème citée universitaire française, proposant des écoles spécialisées diverses et variées ainsi que des facs. Avec des postes proposés en sortie d’école, le taux de chômage est en dessous de la moyenne nationale. De fait, vous pouvez proposer un loyer en phase dans une stratégie offre/demande.

Pour conclure, pour investir au mieux votre argent pour votre investissement locatif, nous vous recommandons tout de même de solliciter les conseils d’un expert en immobilier pour maximiser vos chances de rentabilité. Il vous guidera au mieux pour trouver le bien le plus adapté à vos revenus.

Sources utilisées : Meilleurtaux.com, Meilleursagents.com, Nexity.fr, Masteos.fr, Fges.fr, Horiz.io, bevouac.com, innovation24.news, investissement-locatif.com, sphere-immo.com, myexpat.fr, lessecretsdelimmo.fr, lejdd.fr.

Koregraf vous propose d’investir aux côtés d’un professionnel de l’immobilier dans un projet de construction. Ce placement immobilier avec une durée d’immobilisation courte, comprise entre 6 et 36 mois, et vous pouvez être rémunéré entre 10 et 12% par an*.

‍

Facteurs de risques

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

‍

‍